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新川与万安的断头路 - 天府东翼交通动线

成都向南的前十几年,天府大道东侧一直扮演着配角,是承接西片区的人口、配套、产业、商业的溢出。而接下来的10年,天府东翼的迎来自己的高光舞台。

交通与人口动线

早些年,误打误撞在天府大道以东的软件园和以西的大源居住区,分别都入手了住宅,而较长时间以来,我对软件园的期待是更大的。

但现在高下已分:虽没几步路,但从教育、商业、居住环境以及房价上大源居住区远胜软件园片区,这与我早期的设想大相径庭。

过程中也我尝试复盘其中原因,这是个天时地利人和各方面综合造成的结果,我个人不具备完整复盘分析的信息和能力。但有一个点我觉得是起到了重要影响:交通与人口动线

西侧片区一路衔接,东侧片区仅有部分溢出发展 上面的图可以清楚的看到,天府大道以西,十几年来在交通与居住区的布局一起是连贯的,从桐梓林一路向下没有断层:有个趣事,早些年南城都汇一直称自己是桐梓林片区,而现在说自己是金融城片区。

而东侧在交通及人口上是有明显的断层,从东三环向南的大片隔绝空地,相对正经的人口起步区还是有包袱的老中和(没有看低中和的意思,相反高新区在中和老城改造上真的是花了很大力气)

加上天府大道有一定的阻隔能力,西侧一直以来在发展速度和质量上都占了上风。成都向南这十几年,天府大道东侧一直扮演着配角,只是承接西片区的人口、配套、产业的溢出。东侧也只有靠近天府大道部份(上紫色圈部分),得到了一些发展,向东的纵深是很浅的。

天府大道东片区的契机

而现在随着东侧的发展,一条发展交通与人口动线也渐渐呈现出来了:

金融城东→中和→新川/陆肖→万安/麓山→前湾→天东→兴隆湖

东侧版块规划清晰,逐步发力,但竖向交通动线状况很差

这其中除了中和有一定包袱以外,全是较新的区域,且这条动线居住、产业、商业、配套搭配相对更合理。尤其聚集新川、天东、兴隆湖三个高能级版块。

在居住、产业、商业、配套规划都很给力的背景下,东侧交通动线的打通,决定了东片区是否能摆脱溢出区角色、独立发展的基础。

例如天府公园东如此强悍的产业规划,在网上评论中也沦为天府公园西的配角/配套,一是思维惯性或者说偏见,二也确实是天府大道东片区一直以来没有形成独立的发展动线。

新川南与万安北的断头路

东侧动线里,个人目前很关注的既是新川南与万安北之间的交通打通。

往小了说,这是两个版块的事:

目前万安北的各个小区的交通动线是严重受挤压的,南北两向道路隔绝,东侧为规划预留区域,只能向西侧的出行

而新川丰富的商业产业规划,也需要人口的支持,新川因为超低居住密度的原因,人口比较难支撑不起新川的产业

补挤压的万安北 高规格配套、高密度但没车跑的新川路网

往大了说, 交通及人流动线建设,决定了天府大道以东是否能独立成片,而不再只是天府大道西的配套/溢出区(另外万安到天东之间的贯通也非常值得关注)

目前这片的现状很奇葩,地铁其实是在2020年既全线贯通营业了,但道路交通还是各种断头路,不仅小路没有打通,连主干道也还中断着。目前也仅有梓州大道一直从中和贯通到了兴隆湖片区

`目前全靠天府大道和梓州大道`

万安北的居民也多次在各类问政网上反馈断头路问题,后确定由高新区负责该中间区域的断头路问题。

实地走了一遍,从天府大道到蓉遵高速之间,一共有十几条大道小路,以及定安路这条关键横向道路。

这其中锦和路、定安路、新川路(后接夔州大道)个人觉得是需要重要关注的道路,目前道路也分别在进行道路铺装、土方等工作。可以看到自高新区接手中间地带的打通后,虽然工程浩大,但多线并行且有主有次,情况还是有很大的改善的。有主有次,多线并进。

从各方收集的信息来看,22年底应该有3-4条道路基本贯通, 界时万安北出行动线也会北侧会大大改善,可北上享受新川的工作、生活配套;而新川已经投建或投产的大量产业园区,会迎来大量东侧人口支撑,新川那些规划还没有落地的商业用地,也可能会会渐渐因为人口支撑而加速。

22年首批次供地,中海相望的两地块

另外,中海本次土拍刚好分别拿下新川南和万安北的两块相望土地,重金入场,对于该结合部打通,也算能起到一些间接推动作用(尤其是锦和路)

其中,万安北地块抽签获得,而新川南地块更是41亿血拼拿下(本次土拍地块平均价格应该是十多亿左右,总价上属新川这块最难啃),从中海发出的拿地海报,“海纳新川”,能看到溢出的得意劲头。

一些奇怪发现

另外实地瞎逛的过程中,发现了些有意思的事

1、新川科技园和天府新区万安北不是直接接壤的,中间还有一个属于高新区过渡带(属于高新,但不是高新新川科技园界内),大概如下图黄色区域所示:

2、同时也造成了一个很奇特的事:万安地铁站,不属于万安,属于高新区(但也不属于高新新川科技园)。既下图万安TOD并不在万安地界,是高新区地界

万安地铁站,不属于万安,属于高新南区 3、关于这个过渡带,目前看了一些储备土地牌,标明着是住宅用地,不知道对于这些地的投放计划会不会比较靠后。 虽然不属于新川片区,但属于高新区蒲草社区? 4、最后其实万安北和新川南的交界处的地块,没有我想像中的平整,作为成都人,这几个地块已经算用“大坡”或者“小山”来形容了,也造成这些地块的土方工作量比想像中大多了。

更新:202209月 定安路如期打通

链接:打通成都高新区与天府新区1.6公里“断头路”,定安路正式通车!